一、整体策划定位的重要性
我们所做的任何投资，不排除极少部分为了政绩，大部分以盈利为最终目的，无论从哪个角度出发，文商旅地产项目涉及资金量大、周转期长，其投资决策需要极其慎重。这里重点提示的是：运作文商旅项目，环环相扣，涉及面广，稍有不慎，容易产生无法挽救的结局。
目前已有超过2/3的百强房企进入文旅地产领域，过往策划定位常被用来作为拿地或营销的概念或噱头，概念强于落地，基本为了满足住宅地产的营销噱头；如果小型地产项目忽悠开发完毕还不算太坏；如果是对政府承诺并立项的大型文商旅地产项目，必然坏事，容易陷入进退两难境地。
作为以运营服务为核心的文商旅地产，需要思考消费特征与需求、市场环境变化、市场竞品等诸多因素，只有依靠良好的运营才能使资产保值、增值，从而带动整个项目的发展和良好的收益，促进整个区域地产项目的开发与运作；传统的短平快住宅地产开发思维，不适合于文商旅地产开发；
如果要想做好文商旅项目的话,是需要注意很多事项的。最重要的就是：要有一个明确清晰的总体目标。只有目标明确了才能够有计划且逐步开发与运作这个复杂项目体系；
确定这个总体目标，首先需要做好前期准确可行的策划定位，这属于顶层设计，解决项目的战略问题、方向问题和路径问题。对于文商旅地产项目，商业旅游策划是项目开发与运作的灵魂与纲要，涉及到旅游、商业、酒店等业态的市场定位、目标定位、功能定位、形象定位、招商运营定位及商业互动等一系列定向定位问题，必将涉及后续许多工作包括开发计划和资金平衡等问题，需要公司运作决策层谨慎且专业对待，是项目整体有效运作的重点也是难点；
二、文商旅地产策定位运作的现状
1) 文商旅地产开发涉及到文旅、酒店、商业项目的开发与运营，涉及这么多业务版块的企业基本是大集团运作，并因专业性不同，又分成商业、文旅、酒店版块等专业团队分别进行经营管理与运作，这类长期耕耘文商旅项目的企业自身具有专业的策划与运营能力，也相对有成熟的管理体系。加之已经历长时间血与泪的市场检验和运作磨炼，所以在这个环节相对容易驾驭。市场上，更多是刚介入文商旅地产的开发商，面对这似懂非懂领域的开发运作，为了避免不断重复着历史的悲剧，更应该谨慎面对和把控。
2) 这些刚介入文商旅地产开发的房地产企业，在没有把握住文商旅地产运作策划关键支撑点的前提下，自然而然寻找传统的专业市场策划定位公司合作。市场大部分的专业的策划单位，擅长于策划而非运营，基本缺乏专业且长期运营管理经验基础，更别说具有文商旅项目策划所必须的多业态运营管理能力；缺少专业的运营管理经验与专业分析研判能力的支撑所策划的方案，势必更多偏于概念策划，也是导致很多文商旅项目后期运作或运营效果不佳的因素，也为文商旅项目最终有效运作与良好收益埋下祸根。
当然也有很多文商旅策划方案只是服务住宅地产的营销广告，但如果这种策划定位方案作为文商旅地产发展的纲要，必然坏事。
3) 稍微有商业旅游运作经验的开发企业，意识到策划定位的重要性，也需要寻找具有专业多业态运营管理能力的职业经理人或策划公司合作，上述大型文商旅地产开发集团或者高层职业经理人要么合作或雇佣代价高，要么合作要求苛刻，也是大量刚进入文商旅项目企业必须面对和抉择的难题；
4) 更有甚者，直接忽略文商旅项目的策划，直接请规划设计单位开始建筑规划设计，显然这样的文商旅项目，在面对血淋淋市场检验和招商合作阶段的专业乙方研判时，能够有效推进与落地的概率极低。
三、运作人才瓶颈
1) 市场上难有兼具熟悉商业、文旅、酒店运营管理的高层专业人才；
2) 熟悉商业、旅游、酒店运营管理的优秀人才基本在大企业任职，即使更换工作也基本由猎头推荐在同等地位的大企业里轮换，这些奇缺人才，基本会聚焦在一、二线城市；基于其职业发展的规划谋划，几乎不太愿意到非核心城市发展，特别是三、四、五线城市；中小型文商旅项目或非核心城市吸引这样的专业人才，更是难上加难。
3) 即使熟悉文商旅地产运作的专才，要有效发挥其专业能力，依然需要适合其发挥的土壤环境与相匹配的管理团队和授权机制。
四、管理决策瓶颈
1) 单独文旅项目来说，产品更新迭代快，游客容易审美疲劳，商业盈利模式困难，基本要辅以住宅地产开发来平衡，这样必然涉及到商业运作，基本要涉及到商业、文旅、酒店等业态，决策难度相对住宅地产大；
2) 住宅地产的短平快运作思维与文商旅地产项目长期运营而升值的思维截然不同，应该区别对待；
3) 文商旅项目运作需要专业的管理与决策团队，在运作文旅项目单位中，除了业界老牌企业外，面对似是而非的策划方案，鲜有对文商旅运营各版块都有丰富运营管理经验以及相匹配的专业研判与决策能力。
4) 文商旅项目各业态属于甲方运营项目极少，而跨界专业驾驭有限，策划极需要与其他业态的运营品牌资源招商对接合作；
5) 策划定位的前置条件是基于多业态专业的市场调研与分析，策划的基础又需要基于多业态的专业运营管理经验，否则容易落不了地，变成纸上谈兵，同样必然导致整个文旅项目开发运作的失败；
五、总结建议
文商旅地产策划定位极其重要，应该结合专业市场与竞品调研分析和长期的多业态运营管理能力，理性研判与推敲的策划定位方案，应该寻找具有专业的市场与竞品调研分析能力和所涉及业态的长期专业运营管理经验的单位或人才，最好还具有后续招商与运营能力的单位与人才合作推进。
基于长期操盘文商旅地产项目运作经验和多年商业、文旅、酒店的运营管理经验，并利用自己开发并运营的互联网平台所累积大量文商旅项目合作资源，专业从事文商旅项目商业旅游策划定位工作。并解决文商旅项目后期的招商与运营难题，为文商旅项目的有效落地并成功运作出谋献策、保驾护航；期待为改善国计民生，专业助力国家“一带一路”建设，实现地产转型升级与软着陆奉献绵薄之力，期待与业界朋友交流合作。
